问题

小区物业公司服务很差,卫生、安保都不达标,业主可以解聘物业公司吗?需要什么程序?

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答案
可以。解聘物业服务企业是业主共同决定的事项,必须遵循法定的民主程序。

**法律依据**:根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条,下列事项由业主共同决定:...(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人...。该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(即“双过半”规则)。注意,这是《民法典》的新规定,降低了表决门槛。

**解聘程序**:
1. **成立业主委员会**:这是组织业主行使权利的关键。如果小区尚未成立业委会,应首先根据《物业管理条例》规定,在街道办/乡镇政府指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。
2. **启动解聘动议**:业委会或一定比例的业主(通常为20%以上)可以提议召开业主大会临时会议,议题为解聘现有物业公司。
3. **召开业主大会表决**:业委会负责组织召开业主大会,就解聘事项进行投票表决。必须确保程序合法,包括提前公告会议内容、时间、地点,采用书面征求意见、电子投票等合法形式,并做好投票记录和统计。
4. **形成有效决议**:表决结果必须达到上述“双过半”的法定标准,形成书面的业主大会决议。
5. **履行通知义务**:业委会应提前六十日(根据《民法典》第九百四十六条,物业服务合同无约定期限或期限未满,业主决定解聘的,应提前六十日书面通知)书面通知被解聘的物业公司,并告知其交接义务。
6. **选聘新物业与交接**:同时,启动选聘新物业公司的程序。新旧物业公司应在业委会监督下完成资料、设施、场地、费用的交接。

**建议**:过程复杂,务必程序合法。保留好物业服务质量不达标的证据(照片、视频、投诉记录),以及业主大会召开、表决全过程的所有书面文件,以备发生纠纷时使用。
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